TP.HCM: Tiếp tục khan hiếm căn hộ tầm trung

Thực tế cho thấy, những năm gần đây, phân khúc nhà ở tầm trung tại TP.HCM ngày càng trở nên khan hiếm, người có nhu cầu mua nhà để ở lúc này muốn tìm kiếm sản phẩm giá “mềm” chỉ có thể tìm đến các vùng giáp ranh.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M Savills TP.HCM cho biết, trong năm 2023, TP.HCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn.

“Trong giai đoạn 2024-2026, số lượng căn hộ có giá bán từ 2-5 tỷ đồng sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người có nhu cầu nhà ở tại TP.HCM có thể chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… với mức giá phải chăng hơn”, bà Giang Huỳnh nói.

Theo khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong các dự án công bố ra thị trường TP.HCM thời gian tới, mức giá dự kiến đều không dưới 100 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, tại dự án Eaton Park ở TP. Thủ Đức, dù chưa công bố giá chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán sẽ rơi vào khoảng 6.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 147,6-172,2 triệu đồng/m2. Đây là dự án do Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực với kế hoạch xây dựng gần 2.000 căn hộ.

Hay như dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc cũng tại TP. Thủ Đức, theo tiết lộ của đại diện chủ đầu tư, giá bán chắc chắn không dưới 100 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án căn hộ cao cấp nằm trong đô thị The Global City của Masterise Homes, theo các đơn vị khảo sát, cũng có giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên bởi sản phẩm nhà phố tại dự án này từng bán ra thị trường với mức giá lên đến 400 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, những tưởng giá bất động sản sẽ giảm, nhưng thực tế không những không giảm, mà còn tăng lên. Điều này nghe có vẻ nghịch lý, nhưng nếu phân tích các yếu tố cung – cầu mới thấy là tất yếu.

“Khó có thể trông đợi thị trường căn hộ tại TP.HCM giảm giá bởi các yếu tố đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, tiền đất… đều tăng cao. Chưa kể, thủ tục triển khai dự án bị kéo dài càng khiến các chi phí bị đội lên”, ông Trần Hiếu – Phó tổng giám đốc DKRA Group nói và cho rằng, nhìn vào kế hoạch ra hàng với mức giá cao sắp tới, thị trường căn hộ TP.HCM nhiều khả năng sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Quỹ đất phát triển dự án tại TP.HCM ngày một khan hiếm. Ảnh: lê toàn

Nguồn cung đổ về vùng ven

Trong bối cảnh quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày một khan hiếm và đắt đỏ, các chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn, giúp nguồn cung nhà ở nơi đây trở nên dồi dào, giá bán cũng dễ “điều tiết” hơn.

Theo thống kê, trong năm 2024, có đến 96% nguồn cung căn hộ tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Đây được xem là lời giải cho bài toán nhà ở tầm trung đang rất khan hiếm tại TP.HCM.

Trên thực tế, ngay từ đầu năm 2024, khá nhiều dự án tại khu vực ven TP.HCM đã được công bố ra thị trường. Chẳng hạn, tại Long An, cuối tháng 2 vừa qua, Tập đoàn Cát Tường công bố dự án căn hộ Cát Tường Phú An quy mô 1.700 căn hộ diện tích từ 38-80 m2.

Hay ở Bình Dương, cuối tuần qua, CapitaLand tổ chức khởi công dự án The Orchard tọa lạc ngay trung tâm TP. Thủ Dầu Một, dự án thành phần của Khu phức hợp căn hộ cao cấp kết hợp thương mại – dịch vụ Sycamore có quy mô 3.500 căn hộ, tổng mức đầu tư lên đến 18.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, Phú Đông Group chuẩn bị công bố dự án Phú Đông Sky One tại TP. Dĩ An, dự kiến xây dựng trong 24-36 tháng và bàn giao nhà vào tháng 12/2025, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ diện tích từ 42-75 m2, đơn giá bán trung bình từ 30-32 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Cũng tại TP. Dĩ An, một dự án khác là Picity Sky Park cũng có kế hoạch bung hàng trong năm nay. Dự án tọa lạc gần trung tâm hành chính Thành phố, quy mô hơn 1 ha với 1.794 sản phẩm căn hộ.

Còn tại TP. Thuận An, theo kế hoạch, Tập đoàn Danh Khôi sẽ tiếp tục chào bán giai đoạn 2 dự án Astral City vào đầu quý II/2024. Dự án này được tái khởi động sau thời gian dài tạm ngưng thi công do ảnh hưởng của dịch bệnh cũng như bối cảnh khó khăn chung của thị trường và đã được cơ quan chức năng cấp giấp phép đủ điều kiện bán hàng.

Nguồn tin từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cho hay, năm 2024 sẽ tung ra thị trường Bình Dương khoảng 5.000 căn hộ…

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, năm 2024, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi và phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực sẽ đóng vai trò chủ đạo. Trong đó, nguồn cung sản phẩm chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven TP.HCM, đặc biệt tại Bình Dương.

Ông Tiến đánh giá, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại Bình Dương sẽ tăng mạnh, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể tạo ra thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới, nhất là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày một tăng.

Xét về giá và mức độ hấp thụ, ông Tiến cho rằng, giá bán căn hộ tại Bình Dương có thể điều chỉnh thấp hơn khoảng 10% so với lúc đỉnh điểm, nhưng hầu hết dự án đều có giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Các dự án có thiết kế căn hộ diện tích nhỏ, pháp lý chuẩn chỉnh… sẽ có sức hấp thụ tốt do đáp ứng nhu cầu ở thực, còn các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 sẽ khó khăn hơn trong việc ra hàng.

Theo giới chuyên gia, cần phải chờ kết quả bán hàng thực tế từ các dự án để xác định khả năng hấp thụ của thị trường, song diễn biến chung cho thấy, thị trường bất động sản phía Nam đang ở “vùng đáy” và chờ những yếu tố cộng hưởng để bật dậy.

Chẳng hạn, về yếu tố hạ tầng, ngay từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo thúc đẩy tiến độ và giải ngân cho các công trình giao thông trọng điểm. Hay về thanh khoản, hoạt động giao dịch nhà đất tại TP.HCM trên thị trường thứ cấp đang khá sôi động do nhu cầu nhà ở tăng cao và khách hàng đã thấy được mức giá tốt để mua vào. Một số dự án đất nền, nhà phố tại khu vực ven TP.HCM bắt đầu có giao dịch… Đây là tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục.