Giá đất nền “nhảy múa” theo quy hoạch

Giai đoạn 2021-2022, thời điểm Tập đoàn FLC làm việc với lãnh đạo huyện Bình Chánh, TP.HCM để đề xuất đầu tư dự án phức hợp Eco Smart City quy mô gần 1.200 ha với nhiều phân khu, tổng vốn 80.000 tỷ đồng, nhu cầu tìm mua bất động sản tại đây đã tăng mạnh.

Dữ liệu của trang tin Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2021 (thời điểm giãn cách xã hội), nhiều nơi ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà đất sụt giảm, nhưng khu Nam TP.HCM vẫn tăng đều. Nếu như trong tháng 9, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại Bình Chánh tăng 35% và thì sang tháng 10 và tháng 11 đã tăng gấp đôi.

Chưa dừng ở đó, sóng đầu tư tiếp tục dồn dập đổ về khi xuất hiện thông tin huyện Bình Chánh có thể được “nâng cấp” thành quận/thành phố. Lúc này, giá đất trong dân tăng cao, dao động từ 35-220 triệu đồng/m2 tùy khu vực, còn sản phẩm căn hộ có giá trung bình từ 37-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khoảng cuối năm 2022 – đầu 2023, “sóng” đầu tư đón đầu quy hoạch bắt đầu thoái trào và giá nhà đất cũng quay đầu giảm mạnh. Đất mặt tiền trên đường Thanh Niên (xã Phạm Văn Hai) đang từ mức 14 triệu đồng/m2 giảm xuống dưới 10 triệu đồng/m2 cũng không có người mua.

Bước sang năm 2024, giá đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục giảm 15-25% tùy theo diện tích và vị trí. Nhóm đất nền dự án tại các xã Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng cũng giảm khoảng 15% so với thời điểm đầu năm 2023, nhưng lượng giao dịch cũng không tăng nhiều.

Tương tự, tại huyện Cần Giờ, giá nhà đất giai đoạn 2018-2020 cũng sốt nóng. Chẳng hạn, nếu như giá đất nền tại đường Đặng Văn Kiều, thị trấn Cần Thạnh năm 2017 có giá 6-7 triệu đồng/m2, thì đến năm 2019 tăng lên 20-21 triệu đồng/m2. Hay tại xã Long Hòa, từ mức giá trung bình 16 triệu đồng/m2 năm 2017 đã tăng lên gần 40 triệu đồng/m2 vào năm 2020 và tiếp tục tạo mặt bằng mới gần 55 triệu đồng/m2 những năm 2021-2022.

Sở dĩ giá đất Cần Giờ giai đoạn này liên tục “nhảy múa” là vì thông tin một dự án khu đô thị lấn biển sắp được triển khai. Tuy nhiên, thời gian gần đây, dù tiếp tục rộ lên thông tin triển khai dự án cảng trung chuyển quốc tế, nhưng giá bất động sản nơi đây không biến động nhiều.

Ở thời điểm hiện tại, giá đất một số khu vực thuộc các xã An Thới Đông, Long Hòa, Cần Thạnh, Bình Khánh… dao động từ 10-50 triệu đồng/m2 do những nơi này tập trung dân cư sinh sống, gần trung tâm huyện Cần Giờ hoặc gần các tuyến đường vào nội thành TP.HCM. Trong đó, khu vực xã Bình Khánh, An Thới Đông thuộc 2 đảo tương đối lớn, nằm bên kia sông Nhà Bè, cách huyện Nhà Bè bởi phà Bình Khánh và phà An Thới Đông có giá khoảng 25-27 triệu đồng/m2.

Năm 2025 đất nền mới có thể khởi sắc

Trên thực tế, việc giá nhà đất sốt nóng theo quy hoạch không chỉ diễn ra ở vùng ven TP.HCM, mà còn “dậy sóng” ở các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh…

Tuy nhiên, tất cả đều có điểm chung là hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ mang tính nhất thời và tại các khu vực xảy ra sốt giá, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ nhằm thổi giá bất động sản lên cao, còn người mua để ở không nhiều. Bởi vậy, khi hiệu ứng “quy hoạch”, “lên đời”… qua đi, giá bất động sản nhanh chóng giảm trở lại, gây rủi ro cho người “vào sóng” muộn.

Anh Đoàn Xuân Trường (ngụ tại quận Gò Vấp, TP.HCM) kể, từ giữa năm 2023 đến nay, anh liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì phải gồng thêm khoản nợ ngân hàng 2 tỷ đồng là số tiền vay để mua lô đất nền nằm gần chợ Cầu Xáng, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh.

Lô đất này anh mua đúng “đỉnh sóng” vào cuối năm 2021 với giá 4 tỷ đồng. Thời điểm mua vào, anh được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều như “giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020”, “dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022”…

“Theo cảm nhận cá nhân thì tôi thấy lô đất khá đẹp nên quyết định vay thêm ngân hàng để mua với kỳ vọng ‘lướt sóng’ thu tiền về trong 1 năm. Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, đất rao bán mãi không ai mua. Tôi chỉ là một trong nhiều người bị mắc kẹt khi đầu tư đất nơi đây”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, giữa năm 2023, sau thời gian dài gồng gánh, anh tiếp tục rao bán cắt lỗ hơn 10% để thu hồi vốn nhưng vẫn chưa được.

Bước sang năm 2024, thấy thị trường có nhiều tín hiệu khởi sắc trở lại, các thông tin liên quan đến việc siết phân lô tách thửa đất cũng được lan truyền rộng rãi. Vì vậy, nhà đầu tư này quyết định “quay xe” không bán nữa, mà tiếp tục gồng với kỳ vọng có thể bán cao hơn giá gốc 200-400 triệu đồng. Thế nhưng, đến nay, hơn 6 tháng trôi qua vẫn chưa có khách hỏi mua.

“Tôi đang lo sẽ mất cả chì lẫn chài khi hiệu ứng chuyển từ làng lên phố ngày càng mờ nhạt, thậm chí có thông tin đề xuất huyện Bình Chánh lên thành phố trực thuộc TP.HCM đang bị gác lại”, nhà đầu tư này lo lắng nói.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, chị Bích Diễm – một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu – Tây Ninh), ven dự án cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, đang lo lắng vì rao bán các lô đất ở mức 800 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng mỗi lô (diện tích 70-90 m2) trong nhiều tháng qua mà chưa có ai mua.

Thông tin mới nhất là vừa qua, HĐND tỉnh Tây Ninh đã thông qua Đồ án quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài đến năm 2045, nhằm mục tiêu thúc đẩy phát triển khu kinh tế cửa khẩu này trở thành vùng động lực mới, cực tăng trưởng phát triển kinh tế có tầm cạnh tranh trong khu vực và quốc tế…

“Tôi đang rất mong tuyến cao tốc cũng như các dự án sớm hoàn thiện để có thêm động lực hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội ‘thoát hàng’ trong thời gian tới, chứ như hiện nay, rao bán suốt 6 tháng qua vẫn chưa được”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, nếu bán được sẽ chuyển sang khu vực khác với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có thể mang lại dòng tiền kinh doanh đều đặn trong dài hạn, thay vì “lướt sóng” ngắn hạn như hiện nay.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian gần đây, nhiều hội nhóm nhà đầu tư bắt đầu rục rịch “săn” đất trở lại, tập trung chủ yếu tại vùng ven các đô thị lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao, với dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và có khả năng sinh lời bền vững.

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho hay, sau một thời gian dài “va đập” với thị trường, các nhà đầu tư hiện nay đã nhanh nhạy, tỉnh táo và kinh nghiệm hơn nhiều so với giai đoạn trước. Họ chỉ chọn các sản phẩm đầu tư an toàn, có giá trị thực, mang lại dòng tiền ổn định, thay vì “lướt sóng” đợi tăng giá như trước đây.

Còn ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc PropertyGuru Việt Nam – khu vực miền Nam nhận định, trong dài hạn, đất nền vẫn là kênh đầu tư “vua”, vẫn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, so với những đô thị lớn, đất nền ở tỉnh sẽ phục hồi chậm hơn một nhịp, phải sang năm 2025 mới có tín hiệu khởi sắc. Đồng thời, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng “sốt ảo” đất nền. Việc nhà đầu tư kỳ vọng quá lớn vào sự bùng nổ giá đất cũng khó diễn ra trong giai đoạn tới.a