Lộ trình điều chỉnh Bảng giá đất sẽ tác động theo hướng đảm bảo sự “công bằng, hài hòa về lợi ích”

Trước những thực trạng đang tồn tại do “chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước; tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá”; việc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở; người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn; giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường,… Nên việc điều chỉnh Bảng giá đất sẽ tác động theo hướng đảm bảo sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước,…

Lộ trình điều chỉnh bảng giá đất

Lộ trình điều chỉnh bảng giá đất gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn 1 (từ 01/8/2024 đến 31/12/2025), TP. Hồ Chí Minh thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn theo quy định tại Khoản 1, Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Theo một đại diện Sở TN&MT TP. Hồ Chí Minh cho biết, bảng giá đất điều chỉnh được thực hiện đúng theo trình tự quy định tại Điều 17 Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất. khi đó, UBND quận, huyện và TP. Thủ Đức thu thập và gửi dữ liệu về giá đất cho Sở TN&MT.

Sau đó, đơn vị tư vấn tổng hợp, phân tích, đánh giá sự phù hợp của giá đất điều chỉnh với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố để xây dựng Bảng giá đất điều chỉnh. Thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất trong giai đoạn này thuộc về UBND TP. Hồ Chí Minh theo quy định tại Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai 2024 và Khoản 6, Điều 17 của Nghị định số 71/2024 của Chính phủ.

Giai đoạn 2 (từ 01/01/2026 đến 31/12/2026), hiện tại, Sở TN&MT TP. Hồ Chí Minh đang thực hiện các thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền, chấp thuận chủ trương thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất áp dụng lần đầu từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại Khoản 3, Điều 159 của Luật Đất đai 2024. Thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất trong giai đoạn này thuộc về HĐND TP. Hồ Chí Minh.

Giai đoạn 3 (từ 01/01/2027 trở đi), TP. Hồ Chí Minh thực hiện điều chỉnh, sửa đổi bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo (quy định tại Khoản 3, Điều 159 của Luật Đất đai 2024).

Đồng thời, Sở TN&MT TP. Hồ Chí Minh còn cho biết, việc “cân nhắc giá đất tại một số khu vực còn hạn chế về điều kiện hạ tầng, kinh tế, xã hội” để xác định giá đất phù hợp với tình hình thực tế về giá đất, cũng như phù hợp với điều kiện hạ tầng, kinh tế – xã hội tại các khu vực hiện nay.

Bên cạnh đó, Sở TN&MT cũng thông tin về việc cần thực hiện đánh giá tác động đối với một số nhóm đối tượng bị ảnh hưởng tập trung vào việc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở (vì theo Luật Đất đai 2013 các trường hợp này được áp dụng bảng giá đất). Còn đối với phần diện tích ngoài hạn mức thì ảnh hưởng không đáng kể (cũng theo Luật Đất đai 2013, các trường hợp này được xác định giá thị trường cụ thể), nay được cập nhật vào Bảng giá đất là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người thu hồi đất được bố trí tại định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường), nay theo quy định tại Khoản 3, Điều 111 của Luật Đất đai 2024 thì tính theo quy định trong Bảng giá đất.

Tác động tích cực đến kinh tế – xã hội

Thực tế cho thấy, về mặt nguyên tắc giá đất tại Bảng giá đất phải phản ánh được giá đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường theo chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 về quản lý sử dụng đất và quy định của Luật Đất đai 2024.

Bảng giá đất phản ánh được giá đất thực tế phổ biến trên thị trường hiện nay

Sở TN&MT TP. Hồ Chí Minh đã khẳng định với các cơ quan báo chí về việc xây dựng và triển khai Bảng giá đất điều chỉnh là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. Hồ Chí Minh, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 158 của Luật Đất đai 2024.

Riêng đối với giá đất nông nghiệp, bảng giá đất sau điều chỉnh sẽ tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bảng giá đất điều chỉnh còn mang lại các lợi ích cụ thể nào cho người dân cũng như các doanh nghiệp bất động sản, trong đó, giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây…

Hơn thế nữa, đối với các dự án, giá đất bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư.

Song song đó, việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất. Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.

Như vậy, khi giải quyết được vấn đề trên, Bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển về kinh tế – xã hội của thành phố, huy động được nguồn lực tạo động lực để nền kinh tế thành phố phục hồi và phát triển. Riêng đối với các doanh nghiệp sản xuất và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng không bị ảnh hưởng, do các chi phí liên quan đến thuế sử dụng đất không tăng.

Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc.

Vì vậy, Sở TN&MT đã tham mưu UBND TP. Hồ Chí Minh báo cáo và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận việc giao các bộ, ngành có liên quan để tham mưu, xây dựng và ban hành chính sách quy định về mức thu, tỉ lệ thu cho phù hợp khi Bảng giá đất đã điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Thiên Minh