Gần đây, sau một thời gian im ắng, giá đất tại nhiều địa phương lại tăng chóng mặt, khiến thị trường nổi lên những cơn sốt cục bộ. Nhiều chuyên gia bày tỏ sự lo ngại về hiện trạng này.

Đất lại “sốt”

Mới đây nhất, thị trường đất Ba Vì “nổi sóng” sau khi Chính phủ đồng ý với ý kiến của Bộ Xây dựng về việc triển khai quy hoạch trong Khu du lịch Quốc gia Ba Vì – Suối Hai, (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội).

Hiện giá đất khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh), Thụy An, Cẩm Lĩnh (Ba Vì) lên cơn sốt. Đất vị trí mặt tiền đường đắc địa, được môi giới quảng cáo là gần khu du lịch Suối Hai thuộc các xã này đang có giá 6-8 triệu đồng/m2 với diện tích 300-1.000m2. Đất sâu bên trong, gần khu du lịch Suối Hai có mức giá từ 1,2-2 triệu đồng/m2 với diện tích 1-3ha, với những lô đất diện tích hẹp hơn 1.000-2.000m2, mức giá bị đẩy lên 3-5 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, theo các môi giới, chỉ 3 năm trước, đất vị trí đẹp nhất ở đây đắt nhất cũng chỉ khoảng 1-2 triệu đồng/m2. Như vậy, giá đất đã được “thổi” lên gấp ba, gấp tư lần.

Tương tự, tại Đông Anh (Hà Nội), giá đất nhiều khu vực cũng được “hét” lên mức ngang ngửa trung tâm.

Điển hình như đất mặt đường Cao Lỗ, xã Uy Nỗ, gần trung tâm văn hóa huyện hiện có giá trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2. Mức giá này không kém cạnh gì giá đất hiện tại ở các khu phố trung tâm của các quận nội đô Hà Nội.

Hay một lô giãn dân ở mặt đường, cách trung tâm văn hóa huyện khoảng 1 km, cách đây khoảng 2 năm được rao bán với giá 70 triệu đồng/m2, sau đó tăng lên 90 – 100 triệu đồng/m2. Mới đây, sau tin huyện sắp được quy hoạch thành thành phố, lô đất này đã được rao bán với giá 130 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, giá đất mặt đường tại khu trung tâm của huyện Đông Anh rất cao, dao động 80 – 150 triệu đồng/m2, tùy vị trí; đất trong ngõ thì giá “mềm” hơn, rơi vào tầm 35 – 40 triệu đồng/m2. 

Nhiều môi giới tại Đông Anh khẳng định, đất Đông Anh từ lâu đã “nóng” và mức giá luôn cao hơn những huyện ngoại thành khác. Thậm chí đợt “sốt” hồi đầu năm có nơi giá được đẩy lên gấp 9, gấp 10 lần, ở mức hơn trăm triệu đồng/m2. Tuy sau đó có giảm xuống nhưng hiện tại nhiều nơi lại bắt đầu tăng từ 3 – 5 triệu đồng/m2.

Không chỉ ở Hà Nội mà tại thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh), giá đất gần đây cũng tăng cao sau khi có thông tin lên thành phố.

Một lô đất 86m2, mặt đường Lê Quang Đạo (Từ Sơn), hướng Đông Bắc, đường 12m, vỉa hè 3m hiện được chào bán 7 tỷ đồng, tương đương khoảng 81 triệu đồng/m2. Trong khi đó, lô đất này cách đây gần 1 năm, mức giá dao động từ 50 – 60 triệu đồng/m2. 

Một môi cho biết, khoảng 1 năm trước, khi nhen nhóm thông tin Từ Sơn lên thành phố, giá đất đã tăng từ 30 triệu đồng/m2 lên 45 – 60 triệu đồng/m2, tức là tăng gấp rưỡi, gấp đôi.

Có thể thấy, từ cuối năm 2020, thị trường bất động sản liên tục xảy ra những cơn sốt, đẩy giá lên một mặt bằng mới. Những cơn sốt này diễn ra trên diện rất rộng, không chỉ thành thị mà cả nông thôn, không chỉ nội đô mà cả ngoại đô, không chỉ mặt tiền mà trong cả ngõ ngách. 

Thời gian sốt lan rộng rất nhanh, không chỉ tính bằng tháng mà bằng tuần, bằng ngày. Tốc độ tăng rất cao, đơn vị tính không chỉ bằng phần trăm mà hàng chục phần trăm, bằng lần, thậm chí hàng chục lần.

Đáng nói là cuối năm 2020 cũng là thời điểm đại dịch COVID-19 đang tác động rất mạnh đến mọi lĩnh vực, khiến nền kinh tế Việt Nam gặp vô vàn khó khăn.

Kinh tế không thể chỉ dựa vào bất động sản

Cùng với những cơn sốt đất, vốn tín dụng chảy vào bất động sản cũng cao hơn so với mặt bằng tín dụng chung của cả nền kinh tế – điều này đang làm dấy lên những nghi ngại về tình trạng bong bóng và rủi ro nợ xấu tăng cao.

Điển hình nhất phải kể tới là cơn sốt đất đầu năm 2021. Cùng với việc giá tăng phi mã thì dòng tiền đổ vào lĩnh vực này cũng khiến nhiều người giật mình. 

Số liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết đến cuối quý I/2021, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020, mức tăng này cao hơn so với mặt bằng tăng trưởng tín dụng chung các ngành kinh tế trong quý I/2021 (2,93%).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhìn nhận, thực tế là dịch COVID-19 khiến hàng loạt cơ sở sản xuất – kinh doanh gặp khó khăn, phải đóng cửa. Dòng tiền thay vì chảy vào sản xuất – kinh doanh đã chuyển hướng sang bất động sản, bởi đây không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi cất trữ tài sản an toàn theo quan niệm lâu nay của người dân.

“Lãi suất gửi tiết kiệm chưa bao giờ thấp như thời gian qua, khiến dòng tiền nhàn rỗi chảy vào bất động sản. Chính sách cho vay của các ngân hàng thương mại cũng góp phần khiến vốn tín dụng đổ nhiều hơn vào nhà đất, khi khách hàng có thể vay tới 70% giá trị tài sản bảo đảm. 3 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản cao hơn mặt bằng tín dụng chung của nền kinh tế đã cho thấy thực tế này”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Thực trạng này khiến không ít chuyên gia lo ngại. Bởi theo phân tích, bất động sản có thể giúp kinh tế tăng trưởng trong thời gian ngắn nhưng đây không phải là ngành mà nền kinh tế có thể dựa vào để phát triển bền vững, lâu dài. 

GS. Đặng Hùng Võ thẳng thắn chia sẻ, một nền kinh tế mà dòng tiền đổ vào thị trường BĐS quá lớn là một nền kinh tế xập xệ, không bền vững.

Theo ông Võ, về mặt kinh tế, giá trị thực phải được tạo ra từ sản xuất kinh doanh, chứ không phải từ bất động sản. “Tài nguyên chỉ được sử dụng như một nguyên liệu đầu vào, chứ không phải kinh doanh tài nguyên, mua đi bán lại kiếm lời như với bất động sản hiện nay“, ông Võ nhấn mạnh.

Về mặt xã hội, trong cơ cấu nền kinh, nếu bất động sản chiếm tỷ trọng quá lớn sẽ tạo ra 1 tầng lớp giàu có nhờ giá đất tăng cao, được thụ hưởng giá trị từ quá trình tăng giá đất, tạo ra các đại gia không thật. Đây là một những người giàu không đúng với quy luật chung.

GS. Đặng Hùng Võ đưa ra dẫn chứng so sánh giữa nền kinh tế Việt Nam và Hàn Quốc. 

Nếu Hàn Quốc các sản phẩm, dịch vụ phải chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế là thiết bị điện, ô tô, sản phẩm công nghệ thông tin, thì Việt Nam các lĩnh vực này gần như không có gì. Các chỉ tiêu công nghiệp và dịch vụ của Việt Nam vẫn rất ít, chủ yếu là dùng vốn đầu tư nước ngoài để tăng cường công nghiệp và dịch vụ.

“Nhưng nền kinh tế dựa vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài không khác gì đứng trên chân người khác. Trong khi đó, những sản phẩm hàng hóa của một nước công nghiệp thì chưa đạt được. Đây là nhược điểm của phát triển kinh tế Việt Nam”, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Cũng theo ông Võ, thị trường bất động sản chỉ nên đóng góp vào chỉ số phát triển kinh tế chỉ khoảng 30%, nếu vượt quá con số này là phát triển lệch lạc. 

“Hiện nay theo tôi được biết tổng đầu tư vào bất động sản lên tới 50 – 60%, nguồn tín dụng không chỉ từ ngân hàng mà từ cả nguồn tiền trong dân”, ông Võ nhận định.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng khẳng định, trong khi các ngành sản xuất kinh doanh trì trệ, thì việc thị trường bất động sản “sốt nóng” là tín hiệu không tốt. Cái gốc của nền kinh tế vẫn là sản xuất kinh doanh, chứ không phải bất động sản. Dòng tiền đổ vào lĩnh vực này quá lớn sẽ làm giảm nguồn lực để phát triển sản xuất kinh doanh.

“Tôi cho rằng, chính sách đầu tư đang có vấn đề, từ đó tạo ra sự chênh lệch vốn. Vì vậy, cần có chính sách thay đổi, cần ưu đãi nhiều hơn vốn cho sản xuất kinh doanh để doanh nghiệp có động lực và lợi nhuận tốt hơn. Bất động sản lúc nào cũng là miếng mồi ngon, nhưng cứ tiếp tục như thế sẽ không ổn. Nên có chính sách siết chặt dòng vốn vào bất động sản và hỗ trợ sản xuất kinh doanh phát triển”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan cũng chia sẻ, dù bất động sản có vai trò nhất định trong nền kinh tế, giúp cho tăng trưởng trong thời gian ngắn nhưng đây không phải là ngành cơ bản mà nền kinh tế có thể dựa vào để phát triển lâu dài. Muốn phát triển lâu dài thì phải tạo ra nhiều giá trị, ra sức lan tỏa, sản phẩm phải có thể cạnh tranh được trên thế giới.

Theo bà Lan, đóng góp từ bất động sản cho nền kinh tế cũng không cao, chưa kể nó hút nguồn lực đất đai và tín dụng, khiến các doanh nghiệp khác cũng khó khăn hơn. Bản thân bất động sản phát triển và đóng góp cho kinh tế không được bao nhiêu.

Bà Lan cho rằng, cách phát triển bất động sản của chúng ta lâu nay vẫn là chạy theo các nhóm lợi ích chứ không phải vì lợi ích của nền kinh tế. Nếu chạy đua phát triển bất động sản thái quá thì kinh tế cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề như môi trường, quy hoạch, chênh lệch giàu – nghèo…

Ngọc Vy