Áp lực vơi dần

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán VNDirect, tính đến ngày 1/11/2024, có 1.058 doanh nghiệp niêm yết (chiếm 97,5% tổng vốn hóa thị trường chứng khoán) đã công bố báo cáo tài chính. Theo đó, lợi nhuận ròng của toàn thị trường đạt mức tăng trưởng 18,8% dựa trên mức nền thấp của năm ngoái.

Trong đó, ngành dịch vụ hỗ trợ dẫn đầu với mức tăng lên đến 175%, tiếp theo là ngành bán lẻ và điện lực lần lượt là 142% và 124%. Ngành bất động sản cũng ghi nhận sự biến chuyển với doanh thu tăng 16,2% và lợi nhuận tăng 49,3% – qua đó chấm dứt chuỗi 4 quý tăng trưởng âm liên tiếp.

Sự ấm lên của thị trường địa ốc, giá đất tăng và việc các doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận doanh thu từ các dự án đã bán trước đó là những “chất xúc tác” quan trọng góp phần vào đà tăng này.

Theo các chuyên gia, mặc dù phần lớn các dự án bất động sản được bán ra trong quý III/2024 đều được giới thiệu từ trước đó vài quý, song đây cũng được xem là tín hiệu tích cực giúp các doanh nghiệp vơi dần áp lực và tự tin hơn trong việc triển khai dự án thời gian tới.

Ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch Hội đồng quản trị Fiin Group cho hay, hiện nay, nguồn vốn và thanh khoản vẫn là 2 vấn đề lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Trong đó, nguồn tiền chủ yếu không phải từ vay ngân hàng hay huy động từ trái phiếu, mà là tiền nhận từ khách hàng. Do vậy, kỳ vọng lớn nhất của doanh nghiệp là nhanh chóng khơi thông các điểm nghẽn pháp lý để nhanh chóng hoàn thành dự án, từ đó có dòng tiền về.

Theo báo cáo cập nhật của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án tính đến cuối quý III/2024 vào khoảng 25.937 sản phẩm, bao gồm 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ và 8.999 nền đất.

Đây là các sản phẩm đủ điều kiện bán hàng nhưng chưa được giao dịch. Ngoài ra, còn nhiều dự án đang vướng pháp lý, nếu kịp thời tháo gỡ vào cuối năm nay và đầu năm sau thì nguồn vốn mới sẽ là trợ lực rất lớn cho các doanh nghiệp.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, một số doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho lớn tính đến cuối tháng 9/2024 như Novaland (145.006 tỷ đồng), Vinhomes (57.981 tỷ đồng), Khang Điền (22.449 tỷ đồng), Nam Long (20.370 tỷ đồng), Đất Xanh (13.830 tỷ đồng), Phát Đạt (12.854 tỷ đồng), Taseco Land (4.964 tỷ đồng)…

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp đang diễn ra, sẽ mở ra cơ hội tháo gỡ các tồn đọng, vướng mắc đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở, tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ, toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung nhà ở mới ra thị trường, gỡ nút thắt dòng tiền cho doanh nghiệp.

Kỳ vọng gia tăng

Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ ngày 4/10 đến cuối năm 2024, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn là 78.878 tỷ đồng, trong đó 43,5% thuộc nhóm bất động sản với khoảng 34.317 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của VNDirect, tính đến ngày 15/10/2024, có hơn 100 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn với các trái chủ, tổng giá trị trái phiếu được gia hạn hơn 156.000 tỷ đồng.

Trong đó, hơn 58.700 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 đã được gia hạn, chiếm tỷ lệ 37,6%. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp đang nỗ lực xử lý các khoản nợ ngắn hạn, giảm thiểu áp lực thanh toán trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động như hiện nay.

TS. Nguyễn Duy Phương – Giám đốc Đầu tư DG Capital nhìn nhận, hiện tại, áp lực nợ trái phiếu tuy còn lớn nhưng đã giảm đi nhiều so với giai đoạn 2022-2023.

Thị trường bất động sản đang tích cực dần lên, mặt bằng lãi suất tiếp tục được duy trì ở mức thấp… mang đến kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ nhanh chóng vượt qua khó khăn.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích, Khối Khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) đánh giá, sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản đang ngày một tích cực hơn nhờ quyết tâm gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương, bên cạnh những cải thiện về điều kiện kinh tế vĩ mô.

Nhìn lại các chu kỳ bất động sản trước, thời điểm kinh tế ghi nhận sự chuyển pha từ phục hồi sang tăng trưởng cũng là giai đoạn bất động sản rục rịch tăng giá và giao dịch sôi động. Với bức tranh nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng trong nửa sau năm 2024 cũng như năm 2025, nhu cầu đầu tư bất động sản sẽ còn cải thiện mạnh mẽ.

Theo ông Minh, dòng tiền đang chờ cơ hội để đổ vào bất động sản, nên khi nguồn cung tăng lên, thanh khoản thị trường chắc chắn sẽ gia tăng. Đây là điểm thuận lợi cho thị trường cũng như các doanh nghiệp bất động sản, góp phần giải tỏa áp lực đối với trái phiếu đến hạn.

“Trong giai đoạn kích cầu kinh tế, các chính sách của Chính phủ, đặc biệt là chính sách lãi suất luôn được ưu tiên giữ ở mức thấp để thúc đẩy tăng trưởng. Từ đó, lãi suất vay mua nhà giảm, hỗ trợ cho việc chuẩn bị vốn mua nhà của người dân. Cùng với nhiều chính sách ưu đãi từ các chủ đầu tư, nhu cầu từ phía người mua ở thực vẫn duy trì ở mức rất cao thời gian qua”, ông Minh chia sẻ thêm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn hiện tại tiền đề cho một chu kỳ mới, một sự phát triển mới của cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản. Những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ.

Gần đây, Chính phủ liên tục có những chỉ đạo mạnh mẽ, quyết liệt, đề nghị toàn bộ hệ thống chính trị triển khai tinh thần thể chế mới, tìm cách tháo gỡ khó khăn cho các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo sự cân bằng cho thị trường địa ốc. Việc tăng tốc đầu tư công, tốc độ thị hóa cao (trên 40%)… chính là động lực tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh, đầu tư bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Minh Phương – Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh miền Nam, Masterise Group dự báo, trong thời gian tới, nhu cầu thực về bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Bởi từ trước đến nay, khách hàng vẫn luôn mong có những sản phẩm đảm bảo pháp lý cũng như giúp họ nâng cao chất lượng sống.