Công ty Houze Invest (trụ sở tại TP HCM) vừa công bố nền tảng gọi vốn đầu tư chung dành cho nhóm khách hàng có dòng tiền siêu nhỏ gây xôn xao giới buôn địa ốc gần hai tuần qua. Doanh nghiệp huy động dòng vốn 3,7 tỷ đồng, tương đương 65% giá trị của 3 căn hộ cao cấp (tổng giá tài sản 5,6 tỷ đồng) tọa lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13, Thuận An, Bình Dương. Để giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng, nền tảng này chia nhỏ số vốn kêu gọi đầu tư thành 3.700 phần, tương đương một triệu đồng một phần.

Theo công bố của doanh nghiệp, chương trình khởi động gọi vốn chỉ giới hạn trong khoảng thời gian cố định từ ngày 9/9 đến ngày 8/10. Nếu kêu gọi đủ nhà đầu tư tham gia góp vốn 3,7 tỷ đồng trong thời gian này, doanh nghiệp sẽ tiến đến áp dụng mô hình này trong 18 tháng, lãi suất 11% một năm, trả lãi theo từng quý và hoàn vốn vào cuối kỳ cho người tham gia.

Trường hợp không huy động đủ 3,7 tỷ đồng, doanh nghiệp này sẽ công bố minh bạch quy trình gọi vốn và hoàn trả lại tiền cho nhà đầu tư. Tính đến ngày 22/9, tức sau hai tuần ra mắt, mô hình này gọi vốn được 680 phần trên tổng số 3.700 phần, tương đương 680 triệu đồng.

Trao đổi với VnExpress, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Houze Invest cho biết, đây là hình thức đầu tư chung dựa trên cơ sở gọi vốn một phần giá trị tài sản (khác với gọi vốn toàn phần huy động 100%). Các sản phẩm gọi vốn đã được chọn lọc và thẩm định pháp lý kỹ lưỡng trước khi giới thiệu đến nhà đầu tư. Các thông tin căn hộ (vị trí, diện tích, tiện ích, tiến độ xây dựng…), chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, đơn vị huy động vốn và cả quá trình gọi vốn này đều được niêm yết minh bạch trên hệ thống.

Doanh nghiệp nhắm đến đối tượng khách hàng có dòng vốn cực nhỏ từ một triệu đồng. Đây là những người ít tiền, không có điều kiện về kỹ năng, kiến thức đầu tư, nhưng vẫn muốn tham gia vào thị trường bất động sản để tích lũy vốn. Đến nay có hơn 30 nhà đầu tư quan tâm tham gia mô hình này, trong đó, trường hợp góp vốn cao nhất là 200 triệu đồng, thấp nhất là một triệu đồng.

Theo ông Lâm, cơ sở pháp lý để thực hiện mô hình này là hợp đồng mua bán (đối tác của Houze Invest mua sỉ 3 căn hộ từ chủ đầu tư phát triển dự án) và hợp đồng hợp tác đầu tư thực hiện với từng khách hàng tham gia góp vốn (có cam kết, thỏa thuận… các bên). Khi khách hàng chuyển tiền đầu tư thành công, hệ thống của doanh nghiệp sẽ gửi hợp đồng góp vốn trực tuyến cho khách hàng ngay lập tức. Với việc mua sỉ và thanh toán nhanh (được chiết khấu) cùng với giá trị căn hộ sẽ tăng lên theo tiến độ hoàn thiện dự án, doanh nghiệp có cơ sở để trả lãi suất 11% một năm cho khách hàng.

Ông Lâm cho biết thêm, sở dĩ doanh nghiệp nghiên cứu và mở ra mô hình đầu tư này trên nền tảng công nghệ vì muốn kết nối cả người bán và người mua đến gần nhau hơn giữa các đợt phong tỏa, giãn cách, dịch kéo dài. Bên cạnh đó, việc chia nhỏ các phần vốn góp giúp kéo giảm số tiền đầu tư bất động sản xuống mức thấp hơn trước để nhiều người có thể tiếp cận thị trường bất động sản với ví tiền cực nhỏ.

“Đây chỉ là đợt thí điểm gọi vốn đầu tiên để khảo sát phản ứng của thị trường. Nếu nhà đầu tư đón nhận tích cực, Houze Invest sẽ mở thêm những gói đầu tư mới trong thời gian tới”, ông Lâm cho hay.

Cùng ngày 9/9, Công ty Moonka cũng đã chào bán xong một nền đất tại Bảo Lộc có giá 1,67 tỷ đồng, chia nhỏ 1.000 phần trên nền tảng công nghệ Blockchain. Khách hàng có thể tham gia đầu tư với giá 1,67 triệu đồng một phần của nền đất này. Đây là đợt mở bán bất động sản thứ hai của đơn vị này sau khi chào bán thành công căn nhà phố tại Cần Giờ cũng bằng công nghệ Blockchain với giá 3,1 triệu đồng một phần căn nhà.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, đến nay có ít nhất hai ông lớn bất động sản tại TP HCM và Hà Nội đã từng áp dụng mô hình chia nhỏ bất động sản để gọi vốn đầu tư này. Tuy nhiên, do đây là các đợt chào bán quy mô nhỏ, mang tính thăm dò thị trường một cách tự phát nên mỗi đơn vị lại có cách chào bán, gọi vốn khác nhau về quy mô, đặc tính sản phẩm và mức cam kết lợi nhuận cũng không giống nhau.

Năm ngoái, một doanh nghiệp địa ốc trụ sở ở Hà Nội cũng tung ra gói đầu tư tương tự cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên app và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.

Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ. Chủ đầu tư đưa ra 2 chọn lựa đầu ra cho người góp vốn. Phương án đầu tiên là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết. Phương án hai, biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.

Trong năm 2021, một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM cũng tiến hành chia nhỏ căn hộ hình thành trong tương lai tại Đồng Nai để chào bán cho nhà đầu tư trên app của công ty.

Gần đây, một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tọa lạc tại khu Đông Sài Gòn cũng có kế hoạch chia nhỏ bất động sản để chào bán theo cổ phần. Tuy nhiên, do thận trọng chuẩn bị hạ tầng công nghệ và rà soát các quy định pháp luật, đơn vị này vẫn chưa tiến hành.

Trao đổi với VnExpress, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, mô hình gọi vốn đầu tư căn hộ theo hình thức chia nhỏ cổ phần đã rải rác xuất hiện trên thị trường vài năm trở lại đây nhưng chưa đến mức phổ biến. Tuy nhiên, trong đợt dịch lần thứ tư, mô hình huy động vốn chia nhỏ cổ phần xuất hiện khá đa dạng phân khúc thị trường, nhiều loại sản phẩm và hội tụ phong phú các nền tảng công nghệ hơn trước. Số vốn huy động cũng được chia nhỏ xuống mức vừa túi tiền của rất nhiều người (chỉ một vài triệu đồng đã có thể tham gia góp vốn đầu tư).

Bà Hương cho rằng mô hình này có thể trở thành xu thế và tạo ra làn sóng mạnh mẽ nếu được phát triển đúng hướng: ứng dụng công nghệ cao, dần hình thành hành lang pháp lý cơ bản. Tuy nhiên, cách gọi vốn này cần thêm thời gian để khách hàng làm quen với công nghệ, tìm hiểu quy định pháp luật, nắm rõ cơ chế vận hành và thật sự yên tâm mới tham gia. Nhiều doanh nghiệp cũng cần tích cực tìm ra các giải pháp gia tăng tính minh bạch và an toàn cho khách hàng để thúc đẩy thị trường phát triển.

Tuy nhiên, bà Hương cũng nhìn nhận, có không ít những rủi ro của hình thức huy động vốn từ việc chia nhỏ cổ phần bất động sản. Đầu tiên lưu ý pháp lý của tài sản tiến hành huy động vốn nên là bất động sản đã có sổ đỏ, sổ hồng (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà). Vì nếu tài sản này có vướng mắc pháp lý, xảy ra tranh chấp, người góp vốn có thể bị rủi ro mất cả chì lẫn chài.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cũng thừa nhận, các hình thức huy động vốn từ việc chia nhỏ cổ phần bất động sản hiện nay chưa có đầy đủ hành lang pháp lý. Đây là mô hình lai vừa liên quan đến bất động sản, vừa lấn sân sang tài chính đồng thời được vận hành trên nền tảng công nghệ cao. Hiện nay chưa có luật nào hội tụ được độ phủ cả ba lĩnh vực này cho một kênh đầu tư.

Do còn khá mới mẻ, các quy định pháp luật chưa theo kịp diễn biến thị trường, ông Nghĩa cho rằng mô hình gọi vốn này rất cần được định hướng, khuyến khích phát triển song song với quản lý kịp thời để ủng hộ các đơn vị làm tốt, chấn chỉnh đơn vị làm chưa tốt.

Tuy nhìn thấy tiềm năng hấp dẫn, hiện những doanh nghiệp đang thực hiện gọi vốn kiểu mới này vẫn còn dừng ở bước thăm dò, khảo sát quy mô nhỏ chứ chưa mạnh dạn thực hiện ở quy mô lớn. Đặt trong bối cảnh đó, yếu tố quan trọng cần lưu ý đến mô hình gọi vốn bất động sản kiểu chia nhỏ theo cổ phần là nâng cao tính minh bạch giữa các bên tham gia.

Ông Nghĩa phân tích, dù mô hình gọi vốn kiểu mới này đã được trợ giúp bởi cánh tay “công nghệ” khá đắc lực, ngay cả trong giai đoạn thí điểm, các doanh nghiệp cần đảm bảo các giao dịch tuân thủ quy định pháp luật hiện hành. Ví dụ: các sản phẩm gọi vốn phải có sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà) hoặc hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn phải được công bố rõ ràng, minh bạch. Các sản phẩm phải có thật hoặc đang được xây dựng đúng như giới thiệu, cần được liên tục cập nhật và công bố thông tin rộng rãi. Các cam kết lợi nhuận và điều kiện đi kèm nên được giải thích cụ thể, tránh hiểu nhầm.

Nhà đầu tư khi rót vốn vào mô hình mới cũng cần phân biệt rõ đây là đầu tư tài chính thuần túy vào bất động sản, không phải sở hữu nhà đất theo kiểu truyền thống.

Các nhà đầu tư cũng cần được định hướng hành vi đúng đắn ngay từ đầu, đó là khi tham gia các kênh đầu tư, sẽ không tránh khỏi tình huống đối diện với quy luật lên, xuống, tăng, giảm theo cơ chế thị trường, đừng đặt cược tất tay vào các kỳ vọng lãi khủng. “Để bảo vệ mình, nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng và chỉ nên chọn mặt gửi vàng vào các doanh nghiệp có uy tín nhằm giảm thiểu rủi ro”, ông Nghĩa khuyến nghị.

• Chia nhỏ căn nhà, bán giá 3 triệu đồng một phần   
• Lộ diện mô hình chia nhỏ bất động sản bán theo cổ phần   
• HoREA ủng hộ mô hình chia nhỏ bất động sản để huy động vốn

Trung Tín