Điểm nóng nhìn từ động lực hạ tầng

Sau thời gian dài “đứng hình”, thị trường bất động sản một số khu vực phụ cận TP.HCM bắt đầu “trở mình”, xuất hiện dòng tiền đi săn hàng trở lại. Trong đó, ngoài Bình Dương là điểm nóng thị trường căn hộ thời gian qua, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu đang lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư khi các địa phương này công bố nhiều kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông.

Được đánh giá là một trong những địa phương có lợi thế “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân do có vị trí liền kề và giá bất động sản vẫn còn “mềm” và đặc biệt, gần đây, hàng loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng với TP.HCM và nhiều địa phương lân cận khác được triển khai, khiến Đồng Nai trở thành tâm điểm chú ý.

Theo ghi nhận, thông tin về tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 2, Vành đai 4, cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu… đã và đang thúc đẩy dòng tiền đầu tư chảy vào các khu vực được nhận định có nhiều tiềm năng.

Trong đó, dự án sân bay Long Thành tiếp tục là điểm nhấn, thu hút các nhà đầu tư tới tìm kiếm cơ hội từ Long Thành đến Nhơn Trạch, bởi đây là những khu vực sẽ hưởng lợi trực tiếp từ dự án lớn này.

Hay như mới đây, Đồng Nai đề xuất phương án xây hầm vượt sông, thay vì làm cầu như kế hoạch ban đầu. Dự án cầu Cát Lái nối TP. Thủ Đức thuộc TP.HCM với huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai từng được bổ sung vào quy hoạch phát triển giao thông vận tải TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 tại Quyết định số 568/QĐ-TTg ban hành ngày 8/4/2013.

Tuy nhiên, sau gần 8 năm, dự án vẫn chưa thể triển khai do nhiều vướng mắc. Vì vậy, sau khi Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai trình bày đề xuất xây hầm vượt sông với nhiều yếu tố tối ưu nhằm hạn chế giải phóng mặt bằng, đảm bảo mỹ quan và tránh ảnh hưởng tới hoạt động cảng Cát Lái, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đồng ý chủ trương nghiên cứu dự án này.

Theo giới chuyên môn, khi hầm vượt sông Cát Lái được xây dựng thì Nhơn Trạch sẽ như cánh tay nối dài của TP.HCM, mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản khu vực.

Ông Dương Minh Tiến – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, dự kiến, năm 2026 sân bay Long Thành sẽ bắt đầu đi vào hoạt động với khoảng 14.000 lao động, 100 triệu lượt hành khách đáp chuyến mỗi năm cùng hàng ngàn chuyên gia, kỹ sư tại các khu công nghiệp cận kề. Do đó, đây sẽ là nguồn khách hàng khổng lồ cho thị trường bất động sản nơi đây.

“Có lẽ vì vậy, thời gian qua, nhiều người đã quay trở lại săn bất động sản cận sân bay phục vụ như cầu ở thực cũng như đầu tư”, ông Tiến nói và chia sẻ thêm, mặc dù hiện nay, tỷ lệ người dân về sinh sống và dịch vụ, tiện ích tại các dự án quanh khu vực Long Thành chưa nhiều, nhưng chắc chắn sẽ phát triển hơn trong năm 2025 và những năm tới.

Với Bà Rịa – Vũng Tàu, là địa phương duy nhất của miền Đông Nam Bộ giáp biển, có cảng Thị Vải cùng hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ, trong đó cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang được xây dựng, dự kiến chính thức đưa vào hoạt động năm 2026.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, trong năm 2025 sẽ tiến hành đấu giá 12 khu đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất của tỉnh quản lý.

Bên cạnh đó, ngày 9/12/2024 vừa qua, UBND tỉnh đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Đường 2/2 thuộc TP. Vũng Tàu, quy mô gần 100 ha, được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường bất động sản khu vực này.

Báo cáo mới đây của Batdongsan.vn.com cho biết, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trên địa bàn các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương… trong những tháng cuối năm 2024 tăng lên đáng kể.

Đặc biệt, tại khu vực Nhơn Trạch, mức độ quan tăng tới 105% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án hạ tầng giao thông dần thành hình đã tác động mạnh đến nhu cầu tìm kiếm bất động sản nơi đây.

Đáng chú ý, gần đây, trường bất động sản Nhơn Trạch bắt đầu xuất hiện nhiều hội nhóm nhà đầu tư phía Bắc đi săn sản phẩm gần khu công nghiệp và các tuyến đường đang xây dựng, từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản nơi đây.

Sự phân hóa ngày càng rõ nét

Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường bất động sản phía Nam ngày càng phân hóa rõ nét từ sản phẩm đến khu vực. Điểm chung trong nguyên tắc đầu tư bất động sản giai đoạn này là đầu tiên phải đảm bảo các yếu tố pháp lý và quy hoạch, sau đó mới đến giá cả.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường đang phục hồi nhưng chưa đồng đều, chỉ những bất động sản đảm bảo quy hoạch, chuẩn chỉnh pháp lý… mới có tiềm năng tăng giá, còn ngược lại sẽ tiếp tục khó khăn.

Đơn cử, với thị trường TP.HCM, giữa khu vực phía Đông và phía Tây đã có sự khác biệt. Trong khi tại khu Đông, nhiều dự án mới không ngừng tăng giá và chỉ sau thời gian ngắn gần như được hấp thụ hết, thì tại khu Tây vẫn khá yên ắng.

“Điều này cũng là dễ hiểu, bởi xét từ yếu tố quy hoạch đến tiềm năng phát triển, lâu nay, khu vực phía Đông (chủ yếu là TP. Thủ Đức) luôn được xem là hướng mở trong quy hoạch, bởi đây là cửa ngõ miền Đông Nam Bộ giáp với Đồng Nai, Bình Dương, cũng là khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh và đồng bộ nhất”, ông Trần Hoài Bảo – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI nói và cho biết thêm, thị trường bất động sản phía Nam không chỉ phân hóa trong cơ cấu sản phẩm và khu vực, mà đối tượng khách hàng cũng có sự thay đổi lớn.

Nếu như trước đây, khách hàng chủ yếu là trung niên hoặc người cao tuổi có điều kiện tích lũy lâu dài, thì gần đây, một bộ phận giới trẻ cũng mạnh tay chi tiền săn các sản phẩm bất động sản có giá trị.

Tương tự, ông Nguyễn Xuân Lộc – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Việt Nam cho hay, hiện nay, có những khu vực giá đã giảm rất sâu so với giai đoạn cao điểm nhưng gần như không có thanh khoản do không có người mua, song cũng có nhiều nơi cả giá bán và thanh khoản đều tăng cao nhờ đáp ứng được nhu cầu từ thị trường.

“Hiện tại, dù thị trường còn đối mặt với khó khăn, nhưng giá bất động sản sẽ chỉ giảm 10-20%, chứ khó có thể sâu hơn. Bởi lẽ, trong bất cứ giai đoạn nào, bất động sản luôn có dòng tiền lớn chực chờ đón cơ hội”, ông Lộc nói, đồng thời cho rằng, đối với các dự án hiện hữu, vấn đề người mua nhà cần quan tâm lúc này là lựa chọn sản phẩm phù hợp quy hoạch, pháp lý rõ ràng, còn với dự án hình thành trong tương lai thì uy tín và năng lực của chủ đầu tư là điều cần tìm hiểu kỹ.

Ở góc độ khác, ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, các địa phương Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… đều có nền công nghiệp phát triển mạnh, thu hút một lượng lớn lao động địa phương cũng như từ khác nơi khác đến làm việc trong các khu/cụm công nghiệp, trong đó phần lớn là những người trẻ.

Nhóm đối tượng này có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng khả năng tài chính còn nhiều hạn chế. Đây là tiền đề để đẩy mạnh phát triển nhà ở vừa túi tiền trong thời gian tới.

Còn theo ông Nguyễn Thanh Sang – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, trong mắt giới đầu tư, bất động sản luôn là kênh tích lũy tài sản được ưa chuộng, vấn đề còn lại chỉ là chọn thời điểm phù hợp.

“Thời gian gần đây, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực giá còn mềm nhưng có tiềm năng phát triển, trong đó yếu tố được quan tâm nhất là câu chuyện quy hoạch và ‘điểm rơi’ của hệ thống hạ tầng kết nối. Do đó, từ năm 2026, thị trường bất động sản các khu vực phụ cận TP.HCM khả năng sẽ bùng nổ”, ông Sang nhận định.