Năm 2024, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đối mặt với nguồn cung thấp kỷ lục trong 5 năm, giá bán neo cao và tâm lý người mua ngày càng thận trọng, khiến tình hình giao dịch chững lại và sự phân hóa giữa các dự án, phân khúc trở nên rõ rệt. Theo đó, nhiều các đối tượng chịu tác động bởi bảng giá đất mới của Hà Nội khi chủ trương về việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm và hiện nay mới chính thức áp dụng. Các chuyên gia cho rằng, chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá BĐS tại Hà Nội mặc dù thị trường thời gian qua vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra.

Theo Savill, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại, trong khi hiện nay đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của BĐS phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường.

Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ còn có tác động tích cực đến các bên tham gia trong các dự án phát triển BĐS. Về phía người dân có đất trong dự án quy hoạch, họ sẽ nhận được tiền đền bù giải phóng mặt bằng thỏa đáng, sát với giá trị thị trường, giảm thiểu các tranh chấp xã hội. Về phía chủ đầu tư, việc thương thảo và giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện thuận lợi và nhanh chóng hơn. Đổi lại, các DN sẽ phải có tiềm lực tài chính tốt, có nghiên cứu và tính toán bài toán đầu tư kỹ lưỡng để xây dựng phương án phát triển tối ưu để đưa ra thị trường các dự án có quy mô đủ lớn với hạ tầng đồng bộ và tiện ích nổi bật thì mới thu hút được khách hàng và đạt được giá bán như kỳ vọng.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, cho hay, phân khúc BĐS nhà ở tiếp tục thu hút nhiều sự quan tâm do việc đô thị hóa cùng nhu cầu về nhà ở tăng cao trong các TP lớn tại Việt Nam. Nguồn cung các dự án mới được ghi nhận ở mức thấp do hạn chế về pháp lý đã làm phân khúc này luôn nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài. 

Kế đến là BĐS công nghiệp, chính sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất tại Việt Nam đã khiến BĐS khu công nghiệp trở thành một phân khúc hấp dẫn. Sự gia tăng của phân khúc này được thúc đẩy bởi sự hiện diện của nhiều quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài, tập trung vào các dự án nhà kho và xưởng hạng A, đáp ứng tiêu chuẩn và chất lượng cao trên thị trường. 

Phân khúc BĐS thương mại cũng nhận được sự quan tâm lớn, nhờ vào sự phát triển của thị trường bán lẻ và dịch vụ. Điều này phản ánh sự gia tăng nhu cầu tăng trưởng song song với loại hình BĐS đô thị và được hỗ trợ bởi các yếu tố như sự chuyển đổi thói quen tiêu dùng của người dân, với việc ngày càng nhiều khách hàng ưu tiên trải nghiệm mua sắm tại các trung tâm thương mại và không gian dịch vụ đa chức năng khép kín. 

Theo quan sát, NĐT hiện nay có xu hướng ưu tiên các DN tư nhân hơn, nhờ vào tính linh hoạt và khả năng thích ứng nhanh trong vận hành. Về quy mô và tổng mức đầu tư của các NĐT rất đa dạng và sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng phân khúc phát triển. Tuy nhiên, các NĐT đặc biệt chú trọng đến các dự án có khả năng phát triển bền vững và đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hiện tại để gia tăng chất lượng sản phẩm và trải nghiệm của người tiêu dùng. Ngoài ra, vấn đề pháp lý sẽ được đặt lên ưu tiên do ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ thực hiện dự án, cấu trúc giao dịch và kế hoạch tài chính của NĐT. 

Đánh giá về thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam cho rằng, thách thức nguồn cung của thị trường trong năm 2024 bao gồm cả phân khúc căn hộ và BĐS gắn liền với đất. Nguồn cung trong năm được ghi nhận là thấp nhất trong vòng 5 năm qua, ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của người mua. Đa số các dự án mở bán trong năm thuộc phân khúc trung cấp, dẫn đến tình hình giao dịch không mấy khả quan. Do thiếu hụt nguồn cung, giá BĐS vẫn duy trì ở mức cao, với các dự án mới có giá bán vượt trội so với các giai đoạn trước. 

Thách thức về nguồn cung trong năm 2024 không chỉ gây khó khăn mà còn khiến số lượng căn bán giảm đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án gặp khó do mặt bằng giá tại TP.HCM đang ở mức cao. Tình hình cung-cầu cho thấy sự chững lại, với tâm lý thị trường ngày càng thận trọng. Khi giá bán cao, người mua sẽ cân nhắc kỹ lưỡng, bao gồm việc xem xét tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê, khả năng sinh lời khi đầu tư bán lại, tính minh bạch pháp lý, tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư, hoặc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp. Một khi thị trường có sự chọn lọc chặt chẽ, sự phân hóa giữa các dự án và phân khúc sẽ ngày càng rõ rệt. 

Dự kiến, trong năm 2025, nguồn cung sẽ có dấu hiệu cải thiện dần. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm. TP Hồ Chí Minh vẫn là thị trường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi quỹ đất cho nhà ở giá rẻ ngày càng hạn chế. Vì vậy, các khu vực vệ tinh xung quanh TP mang tên Bác với vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt, sẽ trở thành những thị trường tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở. 

Thanh Loan