Dự án cao cấp tiếp tục “chiếm sóng”

Masterise Homes vừa chính thức giới thiệu dự án nhà ở cao tầng đầu tiên thuộc đại dự án Vinhomes Global Gate tại huyện Đông Anh vào đầu tháng 11.

Được chủ đầu tư định vị ở phân khúc cao, nên mức giá thăm dò tại dự án này đang ở ngưỡng gần 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng mỗi mét vuông, cũng là mức giá cao nhất đối với sản phẩm chung cư tại các huyện ven Hà Nội được ghi nhận tới thời điểm hiện tại.

Trước đó, Capitaland khởi công dự án chung cư với quy mô khoảng 2.150 căn hộ cao cấp thuộc một đại đô thị phía Đông Hà Nội nằm sát cao tốc 5B. Dự án này được xây dựng trên diện tích 2,1 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 10.800 tỷ đồng. Hiện tại, giá rumor của dự án từ 68 triệu đồng/m2.

Hồi tháng 3/2024, Capitaland triển khai một dự án chung cư khác với gần 4.000 căn hộ cao cấp ở khu vực phía Tây Hà Nội. Sau 3 giai đoạn ra hàng trong khoảng nửa năm, đến nay, dự án đã bán được hơn 3.920 sản phẩm – tương đương tiêu thụ hết 99% rổ hàng, cho dù đa phần các căn hộ có giá không dưới 70 triệu đồng/m2.

Tại Khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây, một dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ cao cấp cũng được khởi công. Theo một số môi giới chuyên hoạt động tại khu vực này, dự án chỉ có khoảng hơn 280 căn hộ cao cấp, giá bán có thể lên đến hơn 150 triệu đồng/m2.

Tại phố Láng Hạ (quận Ba Đình), HDMon Group và Indochina Capital chính thức giới thiệu dự án The Nelson Private Residence với mức giá 135 triệu đồng/m2. Đại diện chủ đầu tư và nhà phát triển cho hay, sự khác biệt của The Nelson Private Residence đến từ sự khan hiếm, tiêu chuẩn quốc tế, đề cao sự riêng tư, có khả năng khai thác cho thuê và tiềm năng tăng giá ấn tượng ở ngay trung tâm Hà Nội.

Tương tự, Sunshine Group công bố dòng sản phẩm chung cư cao cấp ở quận Tây Hồ và Long Biên. Trong đó, dự án Noble Crystal Tay Ho có giá bán từ 142,3-271,4 triệu đồng/m2, còn dự án Noble Crystal Long Biên vào khoảng 65 triệu đồng/m2.

Ở khu vực phía Tây, giai đoạn 2 của một dự án chung cư cao cấp nằm trên đường Lê Quang Đạo (quận Nam Từ Liêm) đang được môi giới quảng cáo có thể ra hàng quý cuối năm nay và mời khách booking giữ chỗ. Mức giá thăm dò tại dự án này cao nhất lên đến hơn 120 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo quý III/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xét về tổng nguồn cung nhà ở, cả nước có 22.412 sản phẩm được chào bán, trong đó 14.750 sản phẩm mở bán mới. Con số này cao hơn 60% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Phạm Thị Miền – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường, thuộc VARS cho hay, trong quý III/2023, phân khúc chung cư chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới với gần 10.000 sản phẩm. Trong đó, 70% quỹ căn chào bán thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Các căn hộ trung cấp chỉ xuất hiện tại những dự án đại đô thị ven đô, trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như “bốc hơi” khỏi thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng thể hiện, trong quý III/2024, dù nguồn cung nhà ở đã tăng, nhưng theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới tăng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, nguyên nhân giá bất động sản tăng chủ yếu đến từ các yếu tố gồm biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, nhà ở giá bình dân không đủ cung cấp cho nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Ghìm cương giá nhà, cách nào?

Dữ liệu từ Numbeo – nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu cho thấy, chỉ số Giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam tính tới giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Con số này gấp gần 3 lần Malaysia và cao hơn nhiều các nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore.

Chỉ số HPR càng cao, việc sở hữu nhà càng khó khăn. Từ năm 2014, chỉ số HPR của Việt Nam đã tăng 27%, từ mức 17,8 điểm, phản ánh rõ rệt sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng thu nhập và giá nhà. Đồng thời, khả năng chi trả cho khoản vay của người Việt cũng rất thấp, chỉ đạt 0,4 điểm – thấp hơn hầu hết nước Đông Nam Á được thống kê, ngoại trừ Philippines.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, giá nhà ngày càng leo thang, bỏ xa thu nhập của người lao động phổ thông.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS đưa ra cảnh báo, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung các phân khúc trên thị trường tiếp tục diễn ra mà không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy như tạo ra nguy cơ “bong bóng” bất động sản, làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở và gây áp lực lên an sinh xã hội…

PGS-TS. Hoàng Văn Cường – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đại biểu Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội cũng cho biết, người dân đang rất quan tâm, lo lắng, đó là giá bất động sản tại các thành phố lớn đã neo rất cao mà vẫn chưa có dấu hiệu ngừng tăng, xuất phát từ một số nguyên nhân: Người mua nhà không chỉ để ở mà còn là một kênh tích lũy tài sản, tạo ra một vòng xoáy là giá càng tăng thì càng nhiều người mua và giá lại càng tăng; vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chậm được tháo gỡ nên hầu hết các dự án nhà ở phải dừng lại, dẫn tới nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên và kéo tăng giá nhà.

Để ghìm cương giá nhà, các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp tổng thể về tín dụng, giá nguyên vật liệu, chính sách về giá đất…, song điều này không dễ thực hiện.

Chẳng hạn, về tín dụng, Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản phải gặp nhau theo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” để khơi thông vướng mắc về vốn.

Tuy nhiên, giá đất tăng cao theo bảng giá mới, từ đó đẩy giá bất động sản lại là vấn đề chưa có lời giải. Khi bảng giá đất tăng cao, chi phí tiền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp sẽ tăng mạnh và giá bất động sản tất yếu sẽ tăng tương ứng.

Theo đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn đại biểu Đồng Nai), giá bất động sản có chu kỳ lên xuống. Nếu nhìn nhận giá đất theo biến động thị trường, không hẳn giá cao là không tốt và ngược lại, mà còn tùy vào mức độ cao thấp với từng phân khúc để phân tích, có phản ứng chính sách phù hợp giúp tăng thu ngân sách, đầu tư một cách tập trung và hợp lý.

Việc cần làm của cơ quan quản lý là duy trì nhịp độ, giữ tính quy luật, hạn chế những tăng giảm đột ngột, bất thường; đồng thời, tạo ra sân chơi, môi trường bình đẳng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Cùng với đó, hoạt động thị trường cần đảm bảo công khai, minh bạch bằng cách tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt với tất cả các giao dịch bất động sản.

“Chính phủ đã đề xuất nhiều lần việc thiết lập thuế tài sản đối với các cá nhân sở hữu nhiều nhà, nhiều tài sản. Hiện là thời điểm chín muồi để áp dụng loại thuế này nhằm ổn định giá thị trường, chống đầu cơ”, ông An nói.