Khi nhà đầu cơ trở lại

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng thu ngân sách trên địa bàn TP. Hà Nội trong 7 tháng đầu năm 2024 ước đạt 337.200 tỷ đồng, đạt 82,5% dự toán pháp lệnh năm và tăng 24,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, riêng thu tiền sử dụng đất là 16.800 tỷ đồng, đạt 46,6% và gấp 4 lần cùng kỳ.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời gian qua, nhiều huyện ngoại thành của Hà Nội liên tiếp tổ chức thành công các buổi đấu giá đất, thu về hàng trăm tỷ đồng. Đơn cử, vào trung tuần tháng 7/2024, huyện Đan Phượng đã tổ chức thành công đấu giá 85 thửa đất trên địa bàn với mức giá trúng đấu giá cao gấp 1,5-2 lần so với giá khởi điểm.

Huyện Phú Xuyên cũng tổ chức công khai đấu giá 21 lô đất tại các thôn Bái Đô (xã Tri Thủy), thôn Ngọ (xã Chuyên Mỹ), thôn Tư Sản (xã Phú Túc)…, tổng giá trị tiền đấu giá thành công là 47 tỷ đồng, tăng hơn 13,5 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm. Tương tự, huyện Quốc Oai đấu giá thành công 34 thửa đất trên địa bàn, thu về 152,9 tỷ đồng, chênh 26,9 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Trước đó, vào đầu tháng 6/2024, huyện Mê Linh đã thu về ngân sách 186,5 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 xã Tam Đồng và Tiến Thịnh, chênh 52,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Đây là phiên đấu giá thứ 8 trong năm của địa phương này và tổng thu từ đấu giá đất tính đến ngày 7/6/2024 là hơn 780 tỷ đồng.

Mới nhất, sáng ngày 10/8/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai đã phối hợp cùng Công ty Đấu giá hợp danh số 5 Quốc gia tổ chức đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất tại xã Thanh Cao, thu về cho ngân sách huyện 404,6 tỷ đồng, chênh 349 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Trong đó, giá trúng cao nhất được xác định hơn 100 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá khởi điểm 88 triệu đồng/m2; giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá khởi điểm 43,1 triệu đồng/m2.

Một điểm chung của các thương vụ đấu giá đất này là số hồ sơ nộp và số người tham gia các phiên đấu giá lên tới cả nghìn người, trong đó phiên đấu giá tại Thanh Oai ghi nhận con số kỷ lục 6.000 hồ sơ bán ra và 1.600 người tham gia đấu giá 68 lô đất, trong đó chiếm phần lớn là các nhà đầu tư cá nhân.

Sau năm 2023 được cho là đã “chạm đáy”, đất đấu giá vùng ven Hà Nội có dấu hiệu “tăng nhiệt” trở lại. Trước đó, báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước.

Đất đấu giá mới tăng cao đã tác động tới giá đất nền ở những dự án cũ. Chẳng hạn, tại Mê Linh, giá đất nền ở xã Tiền Phong liên tục tăng từ đầu năm 2024. Hiện tại, mức giá đất nền ở đây có nơi đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2023.

Ông Trần Tiến Anh, giám đốc một sàn giao dịch tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức cho hay, nhiều lô đất ở các thôn trong xã đang được rao bán với giá từ 60-65 triệu đồng/m2, thậm chí đất dịch vụ còn có giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa giá căn hộ chung cư hạng sang trong nội đô.

Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế, việc xác định rõ các trục phát triển cùng các giải pháp chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng tại một số huyện ngoại thành Hà Nội là tác nhân quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực này sôi động trở lại, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.

Ông Thịnh phân tích, sau thời gian dài neo ở mức cao, giá bất động sản giai đoạn này đã phần nào giảm bớt. Đà giảm diễn ra ở cả những địa phương lẫn thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Theo đó, đất nền tại các huyện ngoại thành những thành phố này cũng trở về mức giá hợp lý hơn, phù hợp với điều kiện tài chính của số đông. Bên cạnh đó, với hành lang pháp lý mới, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục ấm lên trong những tháng cuối năm 2024, từ đó tác động tích cực tới phân khúc đất nền.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn đối với các môi giới đất nền, 35% cho rằng giá phân khúc này đang có sự tăng trưởng ổn định ở mức 10%.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, so với cùng kỳ năm ngoái, giá bán đất nền nhiều khu vực miền Bắc tăng ấn tượng, chẳng hạn giá đất nền Đông Anh tăng 24% và mức độ quan tâm tăng 104%; giá đất nền Thạch Thất tăng 13% và mức độ quan tâm tăng 48%; giá đất nền Quốc Oai tăng 20% và mức độ quan tâm tăng 101%…

Dấu hiệu “bong bóng”, kiểm soát thế nào?

Giá đất nền tăng trở lại là tin vui với những nhà đầu tư ưa thích phân khúc này, nhưng ở góc nhìn thận trọng, nhiều chuyên gia cảnh báo rằng, hiện tượng tăng giá cục bộ tại các phân khúc trọng yếu của thị trường như chung cư, đất nền, đất thổ cư… có thể là dấu hiệu sốt ảo, bong bóng.

Theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân Trần Minh, hiện tượng là sau khi giá đất đấu giá vùng ven bị đẩy lên cao thì nhiều môi giới, nhà đầu tư lại lấy thông tin đó để so sánh, tăng giá bán các khu vực khác, làm cho giá bất động sản thêm “nóng”.

Trong khi đó, tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn tại khu vực đấu giá là không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua để ở và đầu tư của cư dân tại khu vực đó, đồng thời xung quanh khu vực diễn ra đấu giá đất cũng không có quy hoạch nổi bật để thúc đẩy giá tăng hay thu hút dân nơi khác về đây.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc đất đấu giá vùng ven bị đẩy lên quá cao trong thời gian ngắn sẽ là cơ sở để nhiều môi giới thực hiện việc đẩy giá bất động sản ở các khu vực khác.

Khi bất động sản tăng giá mạnh trong bối cảnh nền kinh tế chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định… là dấu hiệu của hiện tượng “bong bóng”, gây mất ổn định thị trường. Điều này có thể xuất phát từ việc các nhóm đầu cơ tạo ra thông tin nhiễu loạn để đẩy giá thị trường nhằm trục lợi.

Tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã dành một chương đề cập tới việc điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội.

Trong đó, Nghị định đưa ra các biện pháp và vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính trong việc điều tiết.

Dù vậy, nhiều thành viên thị trường còn băn khoăn về cách thức điều tiết ra sao cho hợp lý, nhất là khi giá đất nền đấu giá tại nhiều khu vực vùng ven đang được đẩy lên cao như hiện nay (có nơi tăng đến 5-8 lần so với giá khởi điểm).

TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IE) cho biết, việc cơ quan quản lý sử dụng công cụ hành chính để điều tiết khi thị trường “sốt nóng” hoặc “đóng băng” là cần thiết, nhiều nước trên thế giới cũng áp dụng biện pháp này.

Tuy nhiên, can thiệp ra sao để đạt hiệu quả và giúp thị trường ổn định nhanh chóng là điều cần được làm rõ. Về nguyên lý, giá bất động sản tăng hay giảm phụ thuộc vào cung – cầu thị trường, nên điều cần làm là loại trừ đi các yếu tố bất thường như việc chủ đích thổi giá của các đội nhóm môi giới và nhà đầu cơ, tránh gây nhiễu loạn thị trường.