Tác động từ siết chặt hơn quy định pháp lý

“Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có những quy định và chính sách nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhiều hơn. Điều này có thể giúp tăng tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch bất động sản”, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group – đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đồng thời nhấn mạnh, điều khoản Việt kiều vẫn còn quốc tịch Việt Nam được quyền mua bán, kinh doanh bất động sản như người Việt trong nước sẽ là “cú huých” lớn cho nhu cầu mua bất động sản thời gian tới.

Dẫu vậy, theo bà Ngọc, việc hành lang pháp lý được điều chỉnh theo xu hướng ngày một chặt chẽ hơn có thể làm tăng chi phí cho cả người đầu tư (là những cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia vào thị trường) lẫn người sản xuất sản phẩm (nhà ở, nhà thuê, bất động sản du lịch…). Sự kết hợp giữa chi phí ngày càng tăng và nguồn cung ngày càng hạn chế có thể khiến tình trạng tăng giá bất động sản trở nên trầm trọng hơn, đặc biệt là ở các khu vực đô thị. Do đó, nhóm người thu nhập thấp và trung bình tại những đô thị lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Trong văn bản mới đây, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không “neo giữ giá cao”, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp, thuận theo kinh nghiệm “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.

Theo ông Châu, thời gian qua, hầu như tất cả các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được Chính phủ, các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở nhiều cấp. Tuy nhiên, từ phía doanh nghiệp, việc tiếp thu và thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu “phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm” đến nay chưa được triển khai tích cực.

“Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, tham gia tích cực hơn các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, đặc biệt là ‘Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030’ để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với lãi suất thương mại thông thường…, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang có nhu cầu rất lớn hiện nay”, ông Châu nói.

… tạo nền tảng cho thị trường địa ốc phục hồi. Ảnh: Dũng Minh

Sẽ có chuyển biến lớn

Trên thực tế, từ giữa năm 2023, dù nguồn cung sản phẩm chưa được cải thiện nhiều, nhưng bù lại, với các dự án đủ điều kiện ra hàng, các chủ đầu tư đã triển khai nhiều hơn các chính sách bán hàng để hỗ trợ người mua.

Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, có 532/1.000 đáp viên (tương đương 46%) hài lòng với tình hình thị trường hiện tại, trong đó 246/532 đáp viên đánh giá thị trường đã có nhiều lựa chọn tài chính tốt hơn. Chuyên trang về thị trường bất động sản này cho rằng, chính sách ưu đãi và bán hàng linh hoạt là chiến lược hiệu quả để kích cầu tiêu dùng nhà ở trong thời điểm khó khăn cũng như giúp tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn.

Theo TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế, từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản có 5 trợ lực đáng kể để phục hồi: Một là, kinh tế vĩ mô tiếp tục được dự báo ổn định; hai là, nguồn vốn cho bất động sản đang trở lại khi lãi suất trên đà giảm, doanh nghiệp đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần được khai thông; ba là, việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện; bốn là, hành lang pháp lý bất động sản dần hoàn thiện; năm là, các vướng mắc về pháp lý dự án, quy hoạch dần được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung sản phẩm tăng lên, tạo cơ sở để giảm giá một số phân khúc bất động sản nhất định phù hợp với nhu cầu của người dân.

Cụ thể hơn, ông Lực cho rằng, nhờ mối quan hệ của Việt Nam với các cường quốc trên thế giới được đẩy mạnh, loại hình bất động sản khu công nghiệp và bất động sản nhà ở sẽ được hưởng lợi khi các chuyên gia từ những nước này đổ sang Việt Nam làm việc và sinh sống.

Ông Lực nhận định, sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ “ngấm” sâu hơn; các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các sắc luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi qua giai đoạn khó khăn nhất…

Bên cạnh đó, năm 2024 cũng là thời điểm diễn ra hội nghị về định giá bất động sản, định giá đất đai và khi những quy định này trở nên rõ ràng thì vướng mắc tại nhiều dự án sẽ được tháo gỡ. Để làm được điều này, ông Lực cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cung cấp dữ liệu cho Chính phủ để phục vụ định giá đất.

Còn bà Nguyễn Thị Bích Ngọc phân tích, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua, nhưng một năm nữa mới chính thức áp dụng, cho nên thời điểm hiện tại có thể chưa tác động lớn tới thị trường bất động sản. Dẫu vậy, kể cả đợi thời điểm đồng bộ với Luật Đất đai sửa đổi và đi vào áp dụng từ năm 2025 thì vẫn còn băn khoăn về điểm mạnh của một vài điều khoản. Ngoài ra, việc giảm giá bất động sản tại các khu vực trung tâm đô thị khó khả thi cũng là một bài toán cân đối khá lớn, không chỉ ảnh hưởng đến người mua và chủ đầu tư, mà còn đặt ra thách thức lớn trong việc đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển bền vững và tiếp cận nhà ở cho người dân.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra dự báo, điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II-IV/2024, sau đó sẽ bước vào một chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.