Khó khăn trăm bề

Chia sẻ tại buổi tọa đàm về hiện thực hóa đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng tổ chức giữa tuần qua, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, từ đầu năm 2021 tới nay, có 41 dự án nhà ở xã hội tại các đô thị đã triển khai xong với khoảng 19.516 căn; 294 dự án với quy mô 288.499 căn đang tiếp tục triển khai, trong đó có 105 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 85.662 căn. Riêng nửa đầu năm 2023, có 9 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp được khởi công, sẽ cung ứng cho thị trường hơn 18.700 căn nhà khi hoàn thành.

Như vậy, so với mục tiêu đề ra, con số trên còn quá ít ỏi và đề án có nguy cơ không thể hoàn thành khi thời gian còn lại không nhiều, trong khi có quá nhiều trở ngại như hiện nay.

Mở rộng hơn, nếu tính từ năm 2011 đến hết năm 2022 (bao gồm thời gian thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020), cả nước mới hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn. Cần nói thêm rằng, 307 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng là con số lũy kế từ năm 2011 đến nay nên chưa cho thấy rõ kết quả phát triển nhà ở xã hội theo từng năm.

Sở dĩ các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội không đạt kế hoạch đề ra, như đánh giá của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), là do còn nhiều quy định “tự làm khó mình”, còn thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia.

Còn ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho hay, dự án nhà ở xã hội mặc dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải định giá, sau đó mới được miễn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ đối với ngân sách nhà nước theo quy định), không được giảm trừ.

Mặt khác, chủ đầu tư phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng, khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất. Về thời gian phát triển dự án và lợi nhuận, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải giữ lại 20% tổng số căn hộ để cho thuê trong vòng 5 năm.

“Từ lúc xin cấp phép dự án tới khi bàn giao nhà, quá trình này kéo dài đến 9 năm, sau đó dự án mới được kiểm toán và chỉ khi kiểm toán xong doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Thủ tục đầu tư phức tạp, thời gian thực hiện dự án kéo dài, trong khi lợi nhuận thấp… khiến doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội”, ông Nam nhấn mạnh.

Đại diện Sở xây dựng Hà Nội cũng cho hay, với dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, mà bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì thủ tục thực hiện phải mất gần 2 năm, chưa kể các thủ tục khác như giải phóng mặt bằng…, cho nên thời gian triển khai dự án chắc chắn rất lâu. Đó là chưa kể, trong quá trình triển khai còn gặp khó khăn về diện tích đất công nằm xen kẹt dạng “xôi đỗ” trong phạm vi dự án nên rất khó thu hồi, giao đất.

Bên cạnh thủ tục pháp lý, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội còn gặp khó khăn hơn nhiều so với các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trong việc tiếp cận nguồn vốn. Lãnh đạo G-Homes cho biết, nếu như ở các dự án nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, thì tại các dự án nhà ở xã hội, sổ đỏ của dự án không thể thế chấp do doanh nghiệp được miễn, tức là có giá trị 0 đồng.

Thông thường, cơ cấu vốn của một dự án bất động sản là 20% vốn chủ sở hữu doanh nghiệp, 50% huy động từ các tổ chức tín dụng và 30% còn lại huy động từ người mua nhà, nhà đầu tư… Như vậy, với việc không có tài sản đảm bảo để vay ngân hàng, doanh nghiệp đã thiếu một nửa trong tổng nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ hiện có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhưng doanh nghiệp rất khó tiếp cận do không có tài sản thế chấp để vay vốn.

Gỡ khó, cách nào?

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho hay, vấn đề nhà ở xã hội đã và đang được quan tâm nhưng chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, nguồn cung giai đoạn 2021-2023 tiếp tục thiếu hụt so với nhu cầu. Trong đó, bài toán nguồn vốn được quan tâm hơn gần đây, nhất là với gói tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng để cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2%/năm so với lãi suất trên thị trường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết tham gia phát triển phân khúc này…

Thế nhưng, theo ông Lực, vấn đề không chỉ nằm ở nguồn vốn, mà còn ở việc chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội, bởi đâu đó vẫn có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là từ thiện, là xin – cho… “Như thế, chúng ta làm sao mà triển khai được nhà ở xã hội”, ông Lực nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, hiện nay, nhà ở xã hội chịu sự điều chỉnh của 6 sắc luật gồm Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và nhiều nghị định, thông tư khác, do đó quy trình, thủ tục phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại.

“Hàn Quốc đạt chỉ tiêu xây dựng 5 triệu căn nhà ở xã hội chỉ trong 2 năm, chúng ta đặt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhưng 10 năm triển khai có thể vẫn chưa xong”, ông Lực nêu rõ.

Thực tế, vấn đề này cũng đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đề cấp tới, đó là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Các cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự quyết liệt trong công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thẩm định, phê duyệt quy hoạch dự án… còn kéo dài.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), có thể lý giải việc các địa phương không quá mặn mà với nhà ở xã hội là do loại hình nhà ở này không mang lại nguồn thu cho ngân sách khi bị giảm trừ nhiều loại thuế, trong khi phát triển nhà ở thương mại cao cấp sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn.

Tuy nhiên, trước thực trạng thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, ông Đính cho rằng, nhà ở xã hội sẽ giúp giải bài toán thanh khoản cho thị trường. Khi các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ được triển khai xây dựng và đưa ra thị trường, đây sẽ là phân khúc có thanh khoản rất tốt do phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế cho rằng, cần thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ, tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Muốn vậy, cần sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc này, tránh làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của các nhà đầu tư, phát triển dự án.

“Các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội phải có lợi nhuận ngang bằng các loại hình nhà ở khác thì họ mới mặn mà tham gia, chứ không nên khống chế lợi nhuận như hiện nay. Cùng với đó, hãy ưu đãi thật mạnh về lãi suất, chính sách… cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội”, ông Nghĩa nói.

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, theo quy định hiện hành, việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển nhà ở xã hội là 20% diện tích trong dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 sắp tới sẽ sửa đổi theo hướng giao cho UBND các địa phương dành đủ quỹ đất theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp với điều kiện, quy hoạch. Như vậy, quỹ đất để đầu tư nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ đầy đủ và dễ tiếp cận hơn.