Anh Nguyên, một nhà đầu tư tại TP HCM cho biết, đặt mua căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ tại quận Thủ Đức từ năm 2020 vì chung cư đang xây có vị trí gần đường lớn, sát cụm trường, chợ, bệnh viện, thuận tiện cho cuộc sống của gia đình vốn quen với địa bàn khu Đông TP HCM. Đến cuối tháng 4 năm nay, anh Nguyên đã đóng tiền đợt một và đợt hai, tổng cộng hơn một tỷ đồng theo tiến độ dự án.

Đợt thanh toán thứ ba, khoản tiền cần đóng cho chủ đầu tư hơn 400 triệu đồng, thư thông báo được gửi lần một từ đầu tháng 6, thư nhắc đòi nợ cũng đã gửi lần hai và lần ba từ đầu tháng 7 và 8. Thế nhưng hiện nay, anh vẫn chưa gom đủ tiền vì mùa dịch đòi nợ đối tác hay vay mượn đều về tay không.

Nhà đầu tư này tâm sự, đợt dịch bùng phát lần thứ tư để lại hậu quả nặng nề ngoài dự liệu khiến dòng vốn từ đối tác làm ăn của anh bị tắc nghẽn. Do phong tỏa, giãn cách kéo dài, dòng tiền lưu động từ việc kinh doanh của anh Nguyên cũng bị hao hụt trầm trọng. “Hiện tôi mất khả năng thanh toán theo tiến độ. Theo hợp đồng nếu chậm nộp tiền tôi sẽ mất hàng trăm triệu đồng tiền phạt vi phạm và thanh lý hợp đồng. Tôi đã gửi đơn xin giãn tiến độ đóng tiền, hy vọng chủ đầu tư cho khoanh nợ”, anh Nguyên bộc bạch.

Cũng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, bà Thy, một tiểu thương ngụ tại quận 9, TP HCM đã nghỉ bán từ tháng 6 đến nay do nhà nằm trong khu phong tỏa cho biết, bà đứng ngồi không yên vì bị chủ đầu tư cảnh cáo chậm đóng tiền nhà 2 đợt. Bà Thy mua căn hộ 2 phòng ngủ tại Bình Dương, giá 1,8 tỷ đồng, đã đóng được 50% giá trị hợp đồng. Thế nhưng, 2 đợt đóng tiền liên tiếp vào tháng 5 và 7 bà mất khả năng thanh toán vì không bán buôn gì được do dịch bệnh diễn biến phức tạp.

Nhà đầu tư này thừa nhận bị chủ đầu tư gửi trát đòi nợ dồn dập nên đã gọi điện xin giãn tiến độ thanh toán vì dịch bệnh khiến kinh tế khó khăn. Song kế toán chủ đầu tư nhắc khéo đợt thanh toán đầu tháng 9 sắp cận kề, nợ 3 đợt ít nhất phải trả bớt một đợt. “Họ dọa nếu chậm nộp tiền trong tuần tới sẽ thông báo thanh lý hợp đồng, mức phạt lên đến hàng trăm triệu đồng”, bà Thy tâm sự.

Giám đốc bộ phận kinh doanh một công ty bất động sản có trụ sở tại quận Bình Thạnh cho biết, kể từ đầu đợt dịch lần thứ tư đến nay có đến 50% lượng khách hàng mua nhà đất của công ty phản hồi mất khả năng thanh toán theo tiến độ. Do TP HCM và nhiều tỉnh thành phía Nam phong tỏa, giãn cách kéo dài để chống dịch, các hoạt động giao thương, bán buôn, kinh doanh bị hạn chế nhiều tháng qua khiến cho dòng tiền của khách mua nhà đất bị đứt gãy.

Lãnh đạo công ty bất động sản tại Bình Thạnh thừa nhận, trong số 50% khách hàng mất khả năng thanh toán của công ty có đến 80% mua nhà đất để đầu tư trả theo tiến độ dự án từ dòng tiền lưu động của gia đình. Khi mất khả năng thanh toán, đa số khách hàng xin được khoanh nợ, chậm nộp đến khi dịch bệnh được kiểm soát. Nhiều trường hợp khách hàng chủ động thanh lý hợp đồng, chấp nhận chịu phạt, cấn trừ chi phí môi giới vì lo ngại dịch bệnh còn kéo dài, thu nhập bấp bênh không đủ khả năng về đích cùng dự án.

Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á xác nhận, từ tháng 6 đến nay, thị trường bất động sản sơ cấp đang xuất hiện làn sóng nhà đầu tư, khách hàng bị mất khả năng thanh toán tiền nhà theo tiến độ các dự án. Thêm vào đó, thanh khoản toàn thị trường đều đang bị giảm tốc mạnh càng khiến cơ hội thoát hàng để xử lý tài chính cho nhóm nhà đầu tư mất khả năng thanh toán trở nên bế tắc.

Ông Hạnh phân tích, làn sóng mất khả năng thanh toán này cho thấy giới đầu tư bất động sản đang chịu nhiều thách thức hơn so với các đợt dịch trước. Các mắt xích của thị trường đang lung lay dữ dội trong vài tháng qua. Trên thị trường xuất hiện 3 nhóm giải pháp cho trường hợp nhà đầu tư bất động sản mất khả năng thanh toán.

Nhóm thứ nhất chủ đầu tư cho khách hàng khoanh nợ, đóng chậm, phạt tiền lãi. Nhóm thứ hai vẫn đòi nợ và dọa thanh lý hợp đồng, nếu khách hàng mất khả năng thanh toán quá lâu, có thể bị phạt thanh lý hợp đồng, có những trường hợp mức phạt lên đến 20-30% giá trị hợp đồng. Nhóm thứ ba, chủ đầu tư bán lại bất động sản trên thị trường thứ cấp, khi thu hồi được dòng tiền mới cho phép khách hàng nhận lại tiền, trừ đi phí môi giới. Dù ở nhóm nào, khách mua nhà hình thành trong tương lai cũng chịu thiệt nếu họ mất khả năng thanh toán nhưng nhóm hai và ba bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

Theo ông Hạnh, hiện nay đa số các hợp đồng cọc, hợp đồng mua bán đều không có điều khoản bất khả kháng là dịch bệnh nên các khó khăn về dòng tiền, mất khả năng thanh toán của khách hàng trong thời gian giãn cách, phong tỏa vừa qua sẽ không được tưu tiên vào nhóm hoàn tiền ngay lập tức. Mặt khác, dịch bệnh cũng khiến các chủ đầu tư “khát” tiền mặt do hoạt động bán hàng bị dừng lại suốt nhiều tháng qua và nhiều khả năng sẽ đình trệ thêm một vài tháng tới. Do đó, các chủ đầu tư cũng không sẵn sàng tiền mặt để hoàn lại cho khách hàng.

CEO Ngọc Châu Á cho rằng, giải pháp hợp tình hợp lý nhất cho tình huống khách hàng mất khả năng thanh toán do dịch bệnh vừa qua là cho phép người mua nhà khoanh nợ không chịu phạt. Nếu các chủ đầu tư làm được việc này, doanh nghiệp tuy bị thiệt hại dòng tiền ngắn hạn nhưng bù lại sự gắn kết khách hàng trong dài hạn sẽ tích cực hơn. Ngoài ra, chính sách giãn tiến độ thanh toán linh hoạt mùa dịch còn ngăn được làn sóng thoái vốn ồ ạt mất kiểm soát.

• Giới đầu tư địa ốc khát tiền mặt   
• Nhiều người vay vốn đầu tư nhà cho thuê khốn đốn mùa dịch   
• Đề xuất giảm 2% lãi vay cho người mua nhà   
• Áp lực giảm giá bất động sản mạnh dần   
• Bất động sản đang giảm tốc nhanh   

Trung Tín