Ngăn chặn, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Bộ TN&MT đang lấy ý kiến tổ chức, cá nhân cho việc xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trong quá trình thực hiện Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và Nghị định số 04/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; KTTV; ĐĐ&BĐ, Bộ TN&MT nhận được ý kiến phản ánh, kiến nghị, phản hồi từ địa phương, người dân và doanh nghiệp về một số khó khăn, vướng mắc khi thực hiện.

Để việc ban hành kịp thời, đồng bộ và đầy đủ các văn bản thực hiện Luật Đất đai số 31/2024/QH15 trong đó có quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, tăng tính hiệu lực, hiệu quả của pháp luật. Từ những lý do nêu trên, việc bản hành Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là cần thiết.

Dự thảo Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai gồm có 4 chương, 42 điều.

Trong đó, về chuyển nhượng QSDĐ trong dự án bất động sản không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai, Dự thảo quy định Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai và các quy định khác của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở. Đồng thời, quy định biện pháp khắc phục hậu quả gồm: Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và các thủ tục khác để đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai; buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Về việc không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển QSDĐ tại dự án kinh doanh bất động sản, Dự thảo quy định, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển QSDĐ hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển QSDĐ tự nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 8 Điều 39 của Luật Nhà ở và khoản 3 Điều 17 của Luật kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

 Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

 Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

 Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Từ 12 tháng trở lên:

 Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

 Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;

Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Thời gian vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính; trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển QSDĐ tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Quy định rõ thời hạn được coi là không hoặc chưa có vi phạm pháp Luật Đất đai

So với quy định tại Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do Bộ TN&MT vừa công bố để lấy ý kiến đã quy định rõ hơn một số khái niệm, quy định rõ hơn thời hạn được coi là không hoặc chưa có vi phạm pháp luật về đất đai, đó là trường hợp SDĐ do vi phạm pháp luật đất đai đã xảy ra trước ngày 15/10/1993 và chưa có các văn bản ngăn chặn, xử lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo dự thảo, những quy định chung quy định tại Chương I quy định  về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng; giải thích từ ngữ; thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính; hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả; áp dụng mức phạt tiền; việc xác định số lợi bất hợp pháp; xác định diện tích đất vi phạm; tình trạng ban đầu của đất và mức phạt hành vi vi phạm hành chính.

Dự thảo đã quy định rõ hơn một số khái niệm, tại Điều 3, cụ thể như sau: 

Thứ nhất, người đang SDĐ bao gồm người sử dụng theo quy định tại Điều 4, Luật Đất đai và người đang trực tiếp quản lý, SDĐ, không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, vi phạm pháp luật về SDĐ đai là hành vi mà người SDĐ không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, đất do Nhà nước đã quản lý trong khái niệm chiếm đất theo quy định tại khoản 9  Điều 3 Luật Đất đai là đất chưa sử dụng đã được đăng ký vào hồ sơ địa chính và đất do Nhà nước đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng người SDĐ chưa được bàn giao đất trên thực địa.

Thứ  tư, hủy hoại đất theo quy định tại khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng SDĐ theo mục đích đã được xác định, trong đó:

Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thay đổi độ dốc bề mặt đất; hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản so với các thửa đất liền kề, trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích SDĐ được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận;

Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp: Làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác; làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn cát, sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng; gây bạc màu, gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp;

Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người;

Làm mất khả năng SDĐ theo mục đích đã được xác định là trường hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này mà dẫn đến không SDĐ được theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ;

Làm giảm khả năng SDĐ theo mục đích đã được xác định là trường hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này mà dẫn đến việc SDĐ kém hiệu quả và phải đầu tư cải tạo đất để có thể SDĐ theo mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ.

Thứ năm, SDĐ không đúng mục đích là hành vi SDĐ trên thực địa không đúng với mục đích, loại đất được ghi trong các loại GCN, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Thứ sáu, số lợi bất hợp pháp là số lợi được tính thành tiền do tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có được  từ việc SDĐ sau vi phạm và phải nộp vào NSNN.

Thứ bảy, giao dịch về QSDĐ là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo quy định rõ hơn thời hạn được coi là không hoặc chưa có vi phạm pháp luật về đất đai tại khoản 4 Điều 4, đó là trường  hợp SDĐ do vi phạm pháp luật đất  đai đã xảy ra trước ngày 15/10/1993 và chưa có các văn bản ngăn chặn, xử lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

                                                                                                                                  Quang Minh