Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.

Các trường hợp không được tách thửa đất tại Việt Nam:

Đất không có sổ đỏ

Đất không có sổ đỏ là loại đất chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là loại đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Do tách thửa đất để bán nên theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nếu muốn chuyển quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ và sổ hồng. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

Vì vậy, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa. Do đó, trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất bởi vì chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng.

Tuy nhiên, theo quyết định của UBND cấp tỉnh của một số tỉnh, thành ở nước ta quy định không được tách thửa khi không có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu như đất đã có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được tiến hành tách thửa được.

Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu

Đất khi tách thửa thì thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu.

Diện tích tối thiểu khác nhau phụ thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Nếu thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

Tách đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tại khoản 1 điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trong hầu hết các quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất cũng đều đề cập tới nguyên tắc này, nghĩa là muốn tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch đất đai. Đất thuộc các dự án phát triển nhà theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Đất đang tranh chấp

Trong Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng.

Ngoài ra, tại quyết định về điều kiện tách thửa của UBND một số tỉnh, thành cũng quy định rất rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Trong khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này. Tóm lại, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được tách thửa.

Đất hết thời hạn sử dụng

Điều kiện này áp dụng với loại đất sử dụng có thời hạn, khi đất không còn trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … (theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Nếu đất hết thời hạn sử dụng thì sẽ không được phép tách thửa theo đúng quy định pháp luật.

Đất đã có thông báo thu hồi

Tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.